L'annonce vous donne la surface, le nombre de pièces, les finitions. La visite vous montre le reste de ce qui se voit : l'orientation des pièces, l'agencement de la cuisine, l'état des sols. Les acheteurs attentifs vont plus loin : ils reviennent à un autre moment de la journée, font contrôler la structure, posent des questions sur le chauffage.
Reste ce qu'une visite ne peut pas montrer, parce qu'il faut un instrument pour le voir, ou parce que cela n'apparaît qu'une fois installé. Ce sont pourtant les choses que vous ressentirez chaque jour, et à Genève, deux d'entre elles méritent plus d'attention qu'ailleurs.
L'air et la température
Avant une visite, on aère généralement. L'air que vous respirez pendant quarante minutes dit donc peu de chose de celui d'une nuit de janvier, fenêtres fermées, ou de la facilité avec laquelle vous vous endormirez en juillet. Cet air porte tout ce que la maison et son contenu dégagent. Dans un intérieur récemment construit ou rénové, la peinture fraîche, les revêtements de sol et les meubles neufs émettent des composés volatils, dont le formaldéhyde, pendant des mois ; l'odeur de « neuf », c'est exactement cela. Les maisons plus anciennes, souvent celles qui occupent les plus belles parcelles, ont rarement une ventilation mécanique : le CO₂ et l'humidité s'accumulent la nuit dans les chambres. La chaleur d'été fonctionne de la même manière : une chambre sous une toiture mal isolée, ou derrière de grandes baies vitrées sans stores extérieurs, ne se révèle qu'aux premières nuits chaudes.
Rien de tout cela n'est une raison de renoncer. C'est une raison de mesurer. Le CO₂, l'humidité, les particules fines, le formaldéhyde et la température vous disent si la ventilation, l'isolation ou les protections solaires extérieures ont leur place dans le budget de rénovation, et quels matériaux choisir pour les travaux.
Comment les pièces sonnent
Deux choses échappent à une visite. La première, c'est la réverbération. Les sols en pierre, les grandes surfaces vitrées et les plafonds hauts sont beaux, et ils font résonner une pièce : la conversation devient fatigante, un dîner à huit devient bruyant. Un intérieur vide l'exagère, un intérieur mis en scène la masque, et aucun des deux ne dit comment il sonnera une fois habité. La réponse est dans la conception : des surfaces absorbantes là où elles ne se voient pas, un enduit acoustique, des textiles, des assises rembourrées, un mur de livres.
La seconde, c'est le bruit qui vient d'ailleurs : les pas des voisins du dessus, l'ascenseur, les canalisations, une ventilation voisine. Un après-midi de semaine, vous ne les entendrez pas. Demandez aux autres propriétaires comment l'immeuble sonne le soir, et si les sols ont déjà été rénovés : les bruits d'impact entre étages dépendent en grande partie de ce qui se trouve sous le revêtement. Dans une maison, la question se pose à l'intérieur : une chambre d'enfant au-dessus du séjour, une chambre à côté de l'escalier. Une sous-couche acoustique, une chape flottante ou une meilleure place pour la chambre sont des décisions simples sur plan, et coûteuses ensuite.
La lumière, le soir
Les visites ont lieu de jour, toutes lumières allumées. Ce qui compte, c'est le comportement de l'éclairage intégré à neuf heures du soir : sa couleur, son intensité, s'il se tamise, et s'il scintille. Beaucoup de rénovations alignent des spots au plafond en blanc froid, à pleine puissance : pratique pour faire le ménage, et l'inverse de ce dont le corps a besoin le soir. Une lumière vive et froide en fin de journée retarde le signal du sommeil ; c'est l'un des résultats les mieux établis sur la lumière et la santé.
Deux vérifications possibles sur place : baissez l'intensité et regardez si la lumière diminue progressivement ou ne fait que s'allumer et s'éteindre, et filmez une lampe avec le ralenti de votre téléphone pour voir si elle scintille. Remplacer un éclairage intégré, c'est de nouveaux luminaires, parfois de nouveaux plafonds : mieux vaut le savoir avant de faire votre offre.
L'eau
À la sortie du réseau public, l'eau du robinet genevoise est d'excellente qualité. Ce qui arrive dans votre verre dépend aussi des derniers mètres : les conduites de l'immeuble. Selon l'Office cantonal de la statistique, environ un tiers des logements genevois ont été construits dans les années 1960 et 1970, à une époque où les conduites d'eau potable étaient souvent en acier galvanisé, prévues pour durer une cinquantaine d'années. Beaucoup ont été remplacées depuis ; certaines non, et des conduites corrodées peuvent colorer l'eau et réduire le débit.
Deux questions pour la visite : quand la plomberie a-t-elle été refaite pour la dernière fois, et de quelle couleur est la première eau d'un robinet qui n'a pas coulé depuis un moment ? L'eau chaude mérite aussi une question : pour tenir les légionelles à distance, les recommandations fédérales demandent au moins 60 °C à la sortie du chauffe-eau. Une analyse de l'eau en laboratoire fait partie de l'Audit Longévité. Et si les conduites doivent être remplacées, c'est bien plus simple avant de carreler la nouvelle salle de bain qu'après.
La sécurité, prévue plutôt qu'ajoutée
C'est là que Genève se distingue. Selon les données de sinistres d'AXA, le risque de cambriolage dans le canton est, depuis 2019, plus de deux fois supérieur à la moyenne suisse, avec un pic entre octobre et décembre. Ce n'est pas une raison de s'inquiéter. C'est une raison de traiter la sécurité comme une partie de la conception, plutôt que comme un ajout après l'emménagement.
L'essentiel se décide tôt : la classe de résistance de la porte d'entrée et des fenêtres du rez-de-chaussée, des volets motorisés reliés à la domotique, un éclairage que l'on peut piloter en votre absence, un câblage discret pour une alarme ou des caméras, un coffre-fort intégré aux menuiseries. Prévu avec l'électricité et la menuiserie, tout cela disparaît dans la maison. Ajouté après, cela se voit, et cela coûte plus cher.
Par où commencer
C'est, pour l'essentiel, à cela que sert l'Audit Longévité. Je viens sur place mesurer la lumière, l'air, l'eau, le bruit, la température et l'humidité, puis je vous remets un rapport clair et hiérarchisé : ce que la maison fait bien, ce qu'elle fait moins bien, et ce qu'une rénovation changerait. Les honoraires sont déduits de votre projet si nous travaillons ensuite ensemble. La sécurité, je ne la mesure pas : je note ce qui est déjà en place, et je l'intègre au projet de rénovation dès les premiers plans, avec un spécialiste de la sécurité.
Si la vente permet une seconde visite, l'audit peut aussi avoir lieu avant la signature.
Basée à Lausanne, j'interviens aussi à Genève et dans ses communes, en français, en anglais et en mandarin. Vous achetez ou rénovez à Genève ou dans les environs ? Écrivez-moi, j'en parlerai volontiers avec vous.
